Acerca de

O que é o distrato

A forma natural de extinção dos contratos é o cumprimento das obrigações pelas partes, sendo, na incorporação imobiliária, com a entrega da unidade imobiliária devidamente registrada no Registro de Imóveis e o correspondente pagamento pelo adquirente.

A resilição é um modo de extinção do contrato por vontade unilateral ou bilateral das partes.

Os contratos sob a égide da Lei 4.591/64 e a 6.766/79 não permitem a faculdade de arrependimento fora do período de carência. Isso quer dizer que o incorporador pode desistir do negócio até o 6º mês do lançamento, e o adquirente pode desistir no prazo de até 7 dias no caso de compra em estande de venda ou fora da sede do incorporador.

Quando a resilição se dá de forma bilateral se denomina distrato, que se faz em novo documento para formalizar essa vontade das partes e liberá-las de suas obrigações.

Já a resolução se opera por algum descumprimento absoluto de alguma das partes e faz com que elas retornem ao status inicial. Nesse caso é sempre possível exigir indenização por perdas e danos.

O que pode ser descontado dos valores pagos

Em 2018 foi criada a lei 13.786, onde foram estabelecidos limites para retenção pela incorporadora dos valores pagos pelo adquirente não só para o caso de resolução por inadimplemento, mas também para serem aplicáveis nos “acordos” (resilições bilaterais = distratos) para evitar a judicialização, por isso ela ficou conhecida como a Lei do Distrato.

Para os casos anteriores a ela, em que não constava cláusula penal no contrato, também pode ser aplicada a referida lei, e para os outros que contavam com previsão de uma cláusula penal ela não se aplica.

Vejamos então quais os descontos podem ser feitos nos casos de distrato ou de resolução:

​

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

​

Além disso, caso o imóvel já tenha sido disponibilizado ao adquirente poderão ser descontados ainda tributos, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, e valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.

​

Denota-se que o valor de retenção não pode exceder aos valores que já foram pagos, mas isso não se aplica quando o adquirente já fez uso do imóvel e tem que pagar pela taxa de fruição.

Os débitos do adquirente poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

​

Após as deduções, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.